Gayrimenkul Sertifikası Nedir? Ne İçin Kullanılır?
Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından 2013 yılında yayımlanmıştır. Gayrimenkul Sertifikası, bu Tebliğ’de şöyle tanımlanmıştır:
“İhraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit menkul kıymet”
Tanımda bahsedilen gayrimenkul projeleri, gayrimenkul sertifikası ihracı ile finansmanı planlanan konut veya ticari alan projeleridir.
Gayrimenkul sertifikası, inşaat firmaları için alternatif bir finansman aracıdır. Gayrimenkul Sertifikaları ile inşaat sektöründe bir canlılık olacağı düşünülmektedir. Hatta kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı için olumlu katkı sağlayabilmektedir.
Yatırımcılar için Gayrimenkul Sertifikası
Gayrimenkul sertifikaları sayesinde:
- Tasarruf fazlası olan vatandaşların, lüks projelere yatırım yapmaya yönelmesi,
- İnşaat firmalarının rezidans vb. lüks projeler gerçekleştirmeleri teşvik edilebilir.
Yatırımcılar, gayrimenkul sertifikalarını hem yatırım hem de ev sahibi olmak amacıyla kullanabilmektedir. Çünkü sertifikalar proje tamamlanıncaya değin borsada işlem görecek ve değer artışı olacaktır. Ayrıca proje tamamlandığında elinde yeterli sayıda sertifika bulunduran yatırımcılar konut edinme imkanına sahip olacaktır.
Gayrimenkul sertifikaları sayesinde, metrekare bazında gayrimenkul satışı mümkündür. Böylece gayrimenkul yatırımı yapamayacak durumda olan küçük yatırımcılar, çok büyük ve lüks projelere yatırım yapabilmektedir.
Büyük yatırımcılar ise, gayrimenkul alım-satımlarında ortaya çıkabilecek değer artış kazancı, tapu vb. gibi nedenlerden kaynaklanan vergi ve harçlarla uğraşmak zorunda kalmayacaktır.
Türkiye’de Gayrimenkul Sertifikaları
Türkiye’de ilk gayrimenkul sertifikası uygulaması, İstanbul Halkalı Toplu Konutları ile yapılmıştır. Bu proje için “Konut sertifikası” adıyla Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi tarafından ihraç yapılmıştır. Ancak:
- İlk ihraç fiyatının yüksek olması,
- Şerefiye istenmesi,
- Konut edinimi için 5 yıllık süre gerekmesi ve
- Getirisinin enflasyonun altında kalması
nedeniyle uygulama devam etmemiştir.
2013 yılında yayımlanan SPK tebliği ile gayrimenkul sertifikaları konusu yeniden düzenlenmiştir. Fakat daha önce yaşanan bu olumsuz deneyim de örnek gösterilerek bazı taraflarca eleştirilmektedir.
Gayrimenkul Sertifikalarına Yönelik Eleştiriler
Gayrimenkul sertifikaları, insanların konut edinebilmesi için gündeme getirilmiş ise, bu anlamlı bir yaklaşım değildir. Çünkü Türkiye’de 2007’den beri, Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında bir konut finansman sistemi zaten vardır. Uygun faiz oranları ve uzun vadelerle mortgage kredisi kullanma imkanı sağlanmış durumdadır.
Gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesi koşulu nedeniyle, inşaat ruhsatı izin süreci uzayacaktır.
Gayrimenkul sertifikalarının, kentsel dönüşüm projelerinde önemli bir finansman kaynağı olacağı düşünülmektedir. Hatta gayrimenkul sertifikaları sayesinde “projelerin kendi kendilerini finanse etmesi”nin söz konusu olacağı belirtilmektedir.
Ancak kentsel dönüşüm alanında gayrimenkul sertifikası kullanılmasını eleştiren taraflar vardır. Bu görüşe göre: Gayrimenkul sertifikaları, 1000 veya daha fazla daireye sahip projeler kapsamında düşünülerek getirilmiştir. Fakat kentsel dönüşüm projelerinde 100 dairenin altında olan projeler de olabilmektedir. Sertifika ihraçlarında küçük projelerin de aynı prosedüre tabi tutulması gerektiği için, bu yapı bürokrasiyi uzatacaktır.
